何以养老？以房养老五年回望

何以养老？以房养老五年回望

时间：2014年7月1日

2014年7月1日，中国保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着保险版“以房养老”正式开闸。这一在美国最先出现的业务开始在中国试水，但市场反应冷淡，部分老人还遭遇假借名目的骗局。以小众产品定位的“以房养老”，将在老龄化愈发严重的中国担任何种角色？我们拭目以待。

本期责任编辑：丁苗刘明晖

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舶来品试水中国

　　2014年7月1日，中国保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，这意味着保险版“以房养老”正式开闸。

　　住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的商业养老保险，即60周岁以上拥有房屋完全产权的老人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益等处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　这种业务由美国一家银行首创，美国年龄在62岁以上的老人可申请这种按揭贷款。

　　2017年保监会发布《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。

　　2018年8月，银保监会下发通知，要求把这一业务由试点扩展至全国。

市场遇冷

　　试点推广以来，无论是保险公司还是消费者，对待该产品态度都较为冷淡，目前只有幸福人寿一家保险公司开展了该业务。

　　至2019年3月，幸福人寿的“以房养老”累计承保133户（194单），由于传统观念、市场风险的制约，政策细化、法律配套及外部环境培养还有待时日，“以房养老”至少在未来相当长一段时间都会是小众产品。

是水土不服吗？

　　在美国，“住房反向抵押贷款”诞生于上世纪60年代，80年代出台了第一款产品，因此美国被公认是“以房养老”发展最成熟、最具规模的国家。据业内人士介绍：“即便在美国，住房反向抵押发展了30多年，在符合投保年龄62岁以上且有住房产权的老人中，渗透率也仅有1.7%。”

　　另有数据显示，美国“以房养老”经历20多年的发展，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小，占符合标准的美国老人的比例不到3%。究其原因，美国由于社会保障体系发达，多数老年人通过社会保障金、年金等私人养老金、个人存款就能满足退休需求，“以房养老”仅作为养老收入的一个补充，而非核心来源，美国老人选择它的欲望不强。

　　“以房养老”引入中国挑战传统养老观念。中国人根深蒂固的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，老人如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷。因而，参加“以房养老”的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老年人群体兴趣寥寥。

　　此外，房屋价值的波动，房屋的产权政策、法律制度，贷款利率变化和被保险人的长寿风险，都是“以房养老”面临的实际考验。同时，作为一款保险产品，合同条款复杂，在业务流程中，包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节，都需要中介机构的参与，并支付不菲的中介费用，这就提高了交易运营的成本。实际操作中，甚至一些黑中介钻空子，引发“以房养老”骗局。

骗局引发信任危机

　　2016年下半年，数十位北京老人在参加一个“以房养老”理财项目后，失去了房子，并背负巨额借款。2019年，又有上百名老人被中安民生“以房养老”引诱入局，陷入债务危机，面临失去房产的绝境。

　　据财新此前报道，中安民生借由吃“养老餐”、免费旅游等引诱老人入局，借机推广中安民生的“资产养老”“以房生钱”的诱人概念。根据中安民生与客户签署的委托服务合同，“资产养老”是指甲方（资产所有权人）将资产委托给乙方（中安民生）做理财经营活动，乙方通过公证、保险、法律、评估等手段，通过社会团体和养老服务机构，把资产委托给金融类机构进行资产监管和理财，在保障甲方的资产所有权完整安全的前提下，按约定方式和数额向客户分配部分理财收益。

　　购买产品需要本金，对于大多数没有存款的老人来说，“现金认购，以房抵押”是中安民生兜售的一种购买方案。

　　表面的“以房养老”实则是偷换概念，老人走入“抵押-借贷-理财”迷局。中安民生身后可能存在一层甚至多层个人和机构，固定向有闲置资金者对接房产抵押信息和借款需求，利息“层层加码”，中间的利差可能为中间人抽成。

　　2019年2月开始，越来越多通过抵押房产借款，投资中安民生资产养老理财产品的老人反映不再收到投资回报，而且由于出资人也未能收到放贷利息，老人们正遭遇上门催债。

　　而正规“以房养老”中，投保的老人对抵押房屋始终拥有占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权利，最关键的，老人自始至终握有房本，确保住在自己的房子里安度晚年，按月领取养老金直至终身。

　　“以房养老”骗局曾使北京多家公证处陷入信任危机。司法部于2017年8月发布《关于公证执业“五不准”的通知》，要求不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证，不准办理非金融机构融资合同公证，不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，不准办理具有担保性质的委托公证，不准未经实质审查出具公证书。同月，因违规办理“以房养老”公证，北京方正公证处被停业整顿。

中国依旧需要以房养老

　　虽然目前来看，“以房养老”在中国的推行并不顺遂，但业内人士认为，中国依然需要“以房养老”，它将是养老方式的有益补充。

　　中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文认为，受养儿防老和家产传后等传统观念影响，“以房养老”保险在较长时间内会是一个小众产品，但它还是有市场的，空巢家庭等需要这样的产品。

　　从国际上看，“以房养老”保险也是一个小众业务，有条件有需求并且有意识使用这种养老方式的人群比较少。保监会副主席梁涛表示，保险业探索推出的住房反向抵押养老保险产品，是在保障老人居住权的同时，用房产增加现金流，改善老人生活品质。

　　有专家指出，中国已加速步入老龄化社会，且当前的家庭供养结构特殊，主要是四个父母、一对夫妇、一个孩子的“421”结构，“养儿防老”的传统家庭互助模式将渐渐让位于更加市场化的养老方式，部分老人出于减轻子女赡养负担的想法，会考虑“以房养老”方面的产品。

　　面对当前困境，“以房养老”的顶层设计和配套政策还需要更多努力。同时，监管部门需担负起监督和指导的职责，对金融机构的活动进行规范，提供政策的全面解析、产品的风险提示，消除老人的顾虑。

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