北京楼市3·17最严调控政策出台两周年

北京楼市3·17最严调控政策出台两周年

时间：2017年3月17日

2017年3月17日，北京出台最严楼市调控政策——认房又认贷，北京市居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购普通住房首付60%，购非普通住房首付80%；暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。2017年3月18日开始执行。

本期责任编辑：耿铭钟吴秋晗

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纪念理由

　　2017年3月17日以来，北京发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》等一系列楼市调控政策，剑指投资性买房——先是实行“认房又认贷”、提高二套房首付比例至六成、降低贷款最高年限；接着又要求非京籍购房者纳税需连续60个月，随后又出台文件封堵假离婚漏洞。这为本轮全国楼市调控拉开帷幕，多个城市密集跟进楼市调控政策。

认房又认贷有多严厉

　　对比北京早前的调控措施，此次新政对二套房的调控更为严格，即对二套房“认房又认贷”且增加其首付比例至60%。易居研究院智库中心研究总监严跃进评论道，认房又认贷政策出台，从购房需求来看，势必会减弱，这对于当前上涨的房价压力会有一定的抑制作用。另外，从实际购房需求来看，刚需购房需求还是比较强劲的，而对于普通住房来说类似总价500万元以下的物业，实际上后续要结合认房又认贷以及其他政策来积极进行房价的管制。

　　而且，相较于早前已经执行“认房又认贷”政策的上海，多位行业专家认为，北京的政策更为严格。

　　2016年11月28日, 上海发布楼市调控新规，居民家庭购买首套住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例从之前的30%提高到不低于35%。首套房的认定标准也趋严执行，认房又认贷。具体而言，居民家庭名下在上海市无住房，且通过人民银行征信系统显示在全国各地无商业性住房贷款记录、无公积金住房贷款记录的，才可以按照首套房贷政策执行。

　　上海对于认房又认贷的规定是，二套购房则需要按照五成和七成的首付；而北京则更是普通住房首付六成比例，非普通的住房则需要八成，自然使得购房者的约束增加。这样会使得有限的房源优先导向首套的且没有购房记录的群体，对于部分购房者来说购房交易近期或暂缓。【详情：北京调控升级：二套房首付比例提至60% 且“认房又认贷”】

新政引发纠纷

　　二套房首付门槛从五成升至六成，对部分在途房产交易产生了较大的影响，各类交易纠纷骤然增加。政策调控是否属于房地产交易合同履行中的不可抗力因素，亦或是情势变更，成为市场争议焦点。【详情：地产中介：受新政影响解除合同免除违约责任】

　　新政一出，换房人群叫苦不迭。一旦“认房又认贷”，意味着只要是原有房屋使用了贷款购买，哪怕已经结清，仍要受到新政约束。链家研究院数据显示，当时北京市场上八成左右的交易来自换房需求，保守估计被此政策卡住的“在途单”约1万单。

　　2017年12月19日，北京高院通过微信公众号发布一份指导文件，指导审判机构应如何处理此类诉讼。北京高院提出：“3·17”新政导致合同无法实施，属于非双方当事人原因的，双方有权解除合约。合同解除后，卖房人应退还房款或定金。【详情：“3·17”楼市新政引发违约诉讼北京高院指导纠纷处理】

后续系列政策

　　填补制度漏洞

　　3月24日，央行营管部等联合发文，要求北京地区的房贷发放“认房认贷又认离”，离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。北京市政府解释称：购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，影响了调控政策效果。

　　再者，公积金贷款与商业贷款信息接受统一审查，且非京籍人士购房要满足“纳税连续60个月”要求。这些举措均旨在堵住制度漏洞。【详情：北京楼市调控信号】

　　住房公积金再收紧

　　2018年9月13日，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》：普通商品房住宅首付从20%提升至35%；二套房由“只认房”升级为“认房又认贷”，额度从80万降低至60万元。

　　新政策还提出：贷款额度与缴存年限挂钩，每缴存1年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算；最高可贷120万元，前提是缴存超11年。此外，最高贷款期限由70周岁变为65周岁。

　　新政策明确，9月17日前已提交贷款申请或已网签的，按原政策执行。

　　关于新政目的，《通知》解释称，是为了坚持“房住不炒”定位，引导市民合理住房消费，支持市民的基本住房需求，抑制投资投机性购房行为。但多名分析人士表示，此次新政调整对刚需打击最大，刚毕业、家庭经济实力较弱的年轻人尤受冲击。政府的意图或是引导刚毕业的人多租房，落实购租并举制度。但租赁需求增长，或进一步加重租赁供求不平衡的现状。【详情：北京公积金贷款新政：二套房“认房又认贷”】

　　坚持“房住不炒，减税降费”

　　2018年12月的中央经济工作会议坚持“房住不炒”，因城施策、分类指导，夯实政府主体责任。广州房地产专家邓浩志解读：“中央经济工作会议传递了一个信号：未来楼市调控的主体，将回到地方政府。”

　　2018年12月24日，住建部跟进表态，2019年房地产市场以稳地价、稳房价、稳预期为目标。

　　2019年以来，“降税减费”红利传递到楼市。1月1日起，北京二手房增值税附加税税率减半，由12%降至6%。【详情：互动|京沪下调二手房增值税率 2019年会是楼市拐点吗？】

评论与反思

　　住房和城乡建设部部长王蒙徽：

　　我们要不断地完善市场的监测预警和考核评价机制，特别是要把“稳地价、稳房价、稳预期”的责任落到实处。保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

　　【详情】王蒙徽：坚持“房住不炒” 防止市场大起大落

　　北京博瑞达鑫投资有限公司总经理汪杰：

　　中国内地房地产行业增速放缓，企业转型升级已是刻不容缓，整个房地产行业也正在经历从一级增量市场占优到二级存量市场主导的转变，由高增长进入了“去库存”阶段。同时，中央推行“租购并举”制度，支持住房购买与出租两者并行。在这样的市场环境下，房地产行业已由过去的黄金时代步入白银时代，甚至逐渐走进青铜时代，未来房地产开发商可能从“卖房子”转向“卖服务”，实践“存量时代，运营为王”的理念。

　　【详情】2019：房地产市场何去何从

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