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郁亮:万科在白银时代怎么活

2014年10月28日 13:55 本文来源于 财新网 | 评论(0

遍地黄金时代已一去不再,白银时代竞争更为激烈,个位数的增长速度将成为常态

  财新记者 李雪娜

  作为中国最大的地产公司,万科走过了三十年,其间经历了中国房地产业初期发酵、飞速发展,以及作为国家支柱产业的黄金时代。

  对于未来发展,万科董事会主席王石曾坦承,万科仍困惑于下一个十年的转型问题,担心下一个倒下去的就是万科。

  万科总裁郁亮将中国地产的下一个十年称为白银时代,在他看来,遍地黄金时代已一去不再。和黄金时代不同,白银时代竞争更为激烈,“个位数的增长速度”将成为常态。

  在10月25日召开的万科30年媒体见面会上,郁亮称,包括万科在内的中国地产商,都没拿到下一个时代的入场券。下一个时代活法和黄金时代截然不同,白银时代和互联网已重构行业,进入白银时代即意味着对企业竞争能力有更高要求,互联网冲击下,中国地产已由卖方市场转向买方市场,继续依靠旧有模式已无可能。

  海尔董事局主席张瑞敏“没有成功的企业,只有时代的企业”这句话,最近被郁亮反复引用,以此强调时代变革下万科转型的迫切。过去两年,万科从组织、业务到管理做了诸多探索和新尝试,诸如建立事业合伙人制度、网上卖房、社区产品创新、扁平管理架构等,其诸多创新,用郁亮的话,皆为“能在下一个时代活下去”。

  为迎接白银时代,万科在今年3月推出事业合伙人制度,产品定位进一步下沉,组织架构开始向扁平化的层级管理倾斜,这正是为迎接白银时代,在机制重构方面所作的准备。合伙人制度主要内容包括集团层面的持股计划和项目层面的跟投制度。截至目前,万科合伙人公司通过盈安在二级市场累计购买股票31亿,占股3.2%,升为万科第二大股东。按目前的1.0版本,合伙人包括公司董事、监事、高级管理人员及项目所在一线公司管理层和该项目管理人员。但郁亮进一步透露,公司正在搭建的2.0、3.0版本,将要求跟投的合伙人进一步扩大到项目合作方及总包单位。4.0版本则有可能扩展到社会人众筹模式。

  郁亮认为,遍地黄金的疯狂的时代已然过去,要和这个时代告别,开发商首先要做的即是改掉原来大手大脚花钱的习惯,“去精英,回归草根”,这恰好契合了互联网时代“去精英化”的精神特质。今天,“去精英化”精神贯穿了万科转型过程中的每一个核心。

  组织架构上,万科开始转向扁平化的层级管理,以广东区域为例,从区域总经理到销售员跨越了6个层级,现在压缩至3个。万科总部也在积极“瘦身”,万科总部今天人数控制在200人以内,和4年前相比,减缩近一半。从明年开始,万科全国4个区域的本部将不再作为总部派出的管理机构,而是承担经营管理责任的事业部,“这意味着,万科总部将充分授权一线去做业务创新。”郁亮说。今年以来,万科遍地开花的网络卖房的营销策略,即是各地分公司的争相作出的业务创新之举。

  为迎接白银时代,万科在业务上设定了三大块,除住宅地产外,还有体验消费地产和产业地产。住宅地产仍是万科主营业务,“十年后一半以上卖住宅”,但卖房的对象发生了变化,即由“奋斗中的精英”改为蓝领。“中国城镇化发展过程中,尚有1亿名蓝领民工需向市民化身份转换,这将为万科带来市场机会。”郁亮说。

  为什么要做消费体验地产?郁亮的回答是,未来客户对社区需求不断变化,包括养老、旅游度假、个人社交、孩子教育等需求,而消费体验地产即为满足客户的诸多需求,“这些是未来互联网不能取代的东西” 。而做产业地产的目的,是为了城市发展需要,未来万科将根据不同城市的产业布局做不同类型产业配套。

  郁亮把未来三大业务比喻为生态系统中的大树、森林和草坪,住宅地产为大树,消费体验地产和产业地产是森林和草坪。用万科集团副总裁毛大庆的说法,今天的万科是一棵“大树”,然而“树秀于林风必摧之”,万科终极目标是衍变为一片“森林”。郁亮强调说,现在的万科还在长骨架,随着血肉丰满,未来万科将实现真正的“脱胎换骨”。

  财新记者:万科项目周转周期拉长,过去资金回笼是3-5个月,最长是9个月,现在9个月都很困难了,一般是12个月。资金周转周期拉长的原因是什么。未来会不会成为一种常态?

  郁亮:我们的回款率、周转速度确实有下降,原因是年初银行都没钱,按揭放不下来。同时我们也发现,当有价格调整预期的时候,客户不想办按揭,万一降价了呢。各地公积金也缺少足够资金,导致放款时间一再延后。综上原因造成我们房地产行业资金链紧张。万科应对方法是积极卖楼。

  财新记者:房地产融资面临短期资金长期运用的情况,中国资本市场对房地产发股票、发债券又有限制,能否通过互联网金融破解该难题?

  郁亮:为什么资本市场不给房地产行业发股票?因为房价影响面太宽了,直接涉及到老百姓的“安居乐业”问题。为什么房价涨呢?因为圈钱容易,圈钱容易是因为房价不涨了。果然真不涨了,难道真不给圈钱了么?好像也不是。不管怎么样,现在形势改变了,房价涨幅有限甚至不再涨了。其他融资渠道方面,可以看到,今天保险资金进入诸多投资市场,以期获得长期回报。对应来看,当下的房地产蛮符合其投资需求的。

  那么,互联网能解决融资问题么?很难,很容易搞成非法集资。但万科合伙人正在做跟投计划,其中 2.0、3.0版本,要求跟投合伙人进一步扩大到项目合作方及总包单位。未来4.0版本的合伙人则可能扩展到社会上的合作伙伴,做法上近似于互联网金融的众筹模式。

  财新记者:万科为蓝领建房子,怎么建?随着服务对象的变化,万科在建房子方面,要做哪些调整?会不会带来毛利率的下降?

  郁亮:中国的城镇化水平不到50%,有1亿农民工在城市里享受不到市民化,其月收入在1万元左右,已具备一定的购房能力。而且未来十年农民工收入涨幅速度要高于大学生收入涨幅。这种背景下,万科今天去精英化意识正是时候,要求我们在市场选择方面,也要牢牢盯着普通人,为普通人、为蓝领建房子。

  毛利率水平高,不代表投资回报高。毛利水平低,周转快,投资回报反而高。所以毛利率水平是个伪命题,重要的是你选择了什么运作方式,而不是简单的说毛利水平高和低。和黄金时代比,我们行业毛利率很显然在走低,因为面对的竞争日趋激烈,供求关系发生变化,这种情况下毛利率不可能继续维持高位,所以我们更应该以提高周转率来应对它。■

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